上海房屋租賃人口超800萬 位居全國第一
時間：2020-11-20 18:48
李淳報道 上海的房屋租賃市場究竟有多大?來自貝殼研究院的數據顯示：上海市租賃人口規模達874.6萬，構成了全國最大的租賃市場，租賃人口占城鎮常住總人口的40%，位居全國第一。40%的比例與發達國家的租賃人口占比較為一致，市場成熟度較高。
貝殼研究院的數據顯示,上海套均租金在6019元。也就是說，如果你月入1萬元，那么就要拿出收入的60%來達到獨立租賃一戶的標準。這也迫使很多剛畢業的大學生采取合租形式或選擇僻遠的郊區租房。
一線城市租金收入比均處于較高水平。其中，上海與北京租金收入比最高，同為36.7%。那么，從租房單價，相對北京和深圳，上海排到了第三位，平均每平方米76元/月。不過，上海人均租賃面積高于上述兩城市，達到人均近30平方米。雖然租金收入比高，但是上海的租賃人均建筑面積高于其他三個一線城市：上海的租金收入比高一定程度上是居住水平高導致的。
今年受疫情影響上海房屋租賃市場的情況又如何呢?由于租賃市場缺乏統一的數據口徑，這里采用鏈家租賃數據對市場進行分析。
受疫情影響最嚴重的2月份，上海租賃成交量迅速下跌，環比下降63.5%。然后從2月份至8月份持續增加，其中3月份租賃成交量增幅最大，成交明顯修復，單月環比增長達到了514.8%。6-8月，租房市場進入傳統的“畢業季”，租賃成交量繼續增長。8月份成交量達到10004套，是近兩年的最高值，其后隨著畢業季進入尾聲，成交量連續兩個月下滑，10月單月成交量為7580套，環比下降3.8%，同比增長22.8%。
租賃成交逐漸恢復與積壓租賃需求快速釋放相關。今年二季度，城際間人口流動性恢復，此前受疫情影響暫緩返滬的租客得以順利返回，另外，在疫情期間大部分小區受防疫管制，經紀人無法進行租賃帶看業務，也導致租賃需求在一季度積壓。
據上海鏈家數據：2020年前10月成交量為7萬余套，同比下降-3.9%，較去年仍有約3000套的缺口。
今年租賃單位平米均價基本延續了近些年上漲的趨勢，在疫情期間2月短暫快速上漲，2月份單月租金環比漲幅2.1%,同比漲幅9.5%。原因是受防疫嚴格要求影響，換房、找房難度增加，搬家、換租的隱形成本增加導致續租合約的租金上漲;租房市場流動性整體下降，2月份均價數據短暫失真。
3月份開始后，疫情壓力的緩解和復工復產使得租房市場供應恢復，供需關系的短暫失衡引起的房屋空置使得租金快速回落。由于空置房屋3周相當于租金下跌5%，短暫的房屋空置迫使業主接受更低的租金。從議價空間的數據來看，1、2季度議價空間整體偏高，也就是說疫情導致的房屋空置造成了租客議價能力變強，市場向承租人轉變。
5月-10月，均價持續上漲，而均價環比漲幅收縮，10月份均價環比漲幅跌至0。畢業季及9月份換房季的影響結束，鏈家預計租賃均價在四季度維持不變或有小幅下跌。
從成交量來看，浦東延續了2019年成交套數第一的位置，而金山、奉賢、青浦等與產業中心通勤時間長的郊區成交量普遍偏低。長寧、靜安、徐匯成交量同比增長為正，而其余行政區均呈現負增長，其中松江區成交量同比降幅最大，其次是楊浦、虹口。由于中高收入水平的對應崗位基本上聚集在一線城市或新一線城市，租戶離開上海在二三線城市難以找到相應的職位。換句話說，上海對中高收入人群的不可替代性更高。從行政區成交量變化來看，中高收入人群聚集居住區域的租賃成交受影響較小，成交量并無下降。
從均價來看，除長寧外，各行政區租賃均價全部上漲，其中漲幅最高的是徐匯，達到了12.4%。從業主掛牌調價行為來看，2020年長寧業主掛牌調漲比例僅21%，調漲為上海各行政區中最低，業主出租預期的低位讓長寧房屋租金不漲反跌。
值得注意的是，18-24歲的上海租房人群今年占比增加，在“畢業季”的6-9月，人群占比增加的特征尤為明顯，6月份，18-24歲人群占租賃總成交高達12%。